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不良资产如何进行现场尽调?

发布日期:2021-01-14 11:39

  尽调按照手段不同,可以分为书面尽调和现场尽调。尽管网络上关于书面尽调和现场尽调的模板很多,但尽调尤其是现场尽调是一项经验活。根据前期书面尽调的结果,调查律师会判定现场尽调的重点和方法,然后再根据现场的情况及时转变思路和策略,穷尽一切合法手段,寻找隐藏的财产和未知的风险。其中种种机动应变,换一个调查律师,结果就会很不一样。

  本篇为团队多年购买资产包前尽调的心得体会,请读者根据自身情况灵活运用,切莫生搬硬套。

  投资前的尽调是一个“核实披露信息”、“发现风险”和“评估价值”的过程,尽调律师根据调查得到的信息,判断不良资产的价值、债务人的偿债能力和其中的法律风险,并初步确定实现债权的途径,总结债权实现的可能性,为后期购买提供价值参考、为后期处置提供参考依据。

  投资前的尽调,应多方收集资料,关注点应该重点在于对抵押物的价值评估(权属、法律风险、价格、可能的购买意向方)、债务人和保证人的偿债能力(涉诉、被执行、收入、名下资产、负债、婚姻情况)和偿债意愿的判断,还要关注资产的变现能力和资产变现的速度。

  位置(周边有无地铁口、商业区、学区、医院等使不动产增值的设施,或是噪声、空气污染源等使不动产贬值的因素)

  目前该抵押物是否正在被租赁?出租率是多少?租金和租赁条款如何?如果要求提前退租,租户是否会同意退租?需要支付给租户多少费用?如果租户不对债务方支付租金,是否对其他方支付?其他方与债务该公司有无关联关系?

  在得知抵押权的抵押登记情况和抵押顺位的情况下(在北京市规划和自然资源委员会网站可以根据不动产的位置查询查封情况,但是有的年限比较早的不一定能查到),可以走访其他抵押权人了解情况。

  抵押物所有权如果不是债务人,且抵押人与债务公司有什么特殊关系(实际控制人之间、董监高和股东的重叠),可以实地走访调查看他们之间是否已就该资产签订抵贷协议。

  如果所有权不完整,为了便于处置,可以与共有人商谈取得合法可转让所有权的可能性有多大及相关费用是多少?

  实地查看抵押物的被占有情况,看是否可以直接出售。很多闲置多年的不动产被其他债权人或者或非法转租人等占据,为了方便处置,要调查在转移资产所有给潜在资产购买者之前,需要如何腾退以及支付哪些费用。

  动产抵押物,为企业、个体工商户、农业生产经营者在向金融机构借款时现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品,实践中多为机器设备。经过长时间的折旧、技术迭代等因素,基本已经无价值,甚至灭失,很多机器设备在处理的时候只能作为废铁卖掉。所以,笔者奉劝各位,在尽调时把不动产抵押物作为调查重点。

  调查抵押的机器设备的价值,可以从交付情况、成新率、折旧后的价值入手,通过采集机器设备的账面净值、购买日期、最后评估日期、评估目的、评估值和优先权利等其他情况,综合判断。有时间的,可以实地走访类似经营范围的企业,寻找可能的购买人。

  1、核实通过书面尽调了解到的债务人的对外债权(债务人名称、金额、到期日、债务人主要财产等),并且调查是否存在其他的对外债权或收益(收益类型、预期收益金额及时间)?

  债务人的动产在很大程度上存在不确定性,不便于固定和处置,所以债务人最主要资产描述中针对的主要是企业的固定资产。债务人主要的资产类型有地产、房产、机器设备等。列出主要固定资产(资产现状、地址、面积、股价及追索途径等)。

  土地使用权包括出让的国有土地使用权、划拨的国有土地使用权和集体土地使用权几种分类。核实银行给的资料内记载的土地性质,如果是划拨地,是否有当地政府批准证明该土地已合法抵押?未支付的土地出让金是多少?以评估变现价值。

  根据《城镇土地估价规程》土地用途可分为6类:居住用地,商业金融业用地,工业、仓储用地,交通用地,综合用地,公共绿地。一般来说土地价值是居住商用工业。

  《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定——居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

  如果是在注册地正常经营的,调查经营现状及收入来源如何,调查在职人数和在岗人数,除了现场走访、打听之外,查询社保记录也是一个好方法。对于登记注销吊销和实际停止经营的,调查何时停止经营、是否已经变更营业地点、新营业地点的经营情况。

  比如职工安置费和拖欠的职工工资、集资款、工伤赔偿款等,除了应在裁判文书网查询涉及的劳动纠纷,还应实地走访多核实、了解情况。

  债务企业和保证企业往往负债累累,资不抵债,符合破产条件。需要了解是否在破产程序中或已经破产;如果已经破产,是一般破产还是政策性破产,破产工作进度(申报的破产债权有多少?破产财产有多少?清算委员会或债权方委员会是否已经提出或批准了清算、还款计划?)。

  tips:债务公司和保证公司很多都是“三无”僵尸企业,公司早就没有可供执行的财产,这时我们要及时转变思路,调查公司背后的实际经营者和股东的财产情况,评估通过破产程序追究股东清算责任和出资责任的受偿可能性。债务企业是公司法人的,按照上文论述方法调查,股东是自然人的,下文将论述如何查询其财产情况。

  自然人的资产情况和收入属于个人隐私,不像企业法人那样容易调查,在调查中要注意:

  1、在不打扰债务人的情况下,多方打听,比如可以前往银行贷款资料中写明的债务人住址的物业询问,查看水电表,询问邻居等;

  2、夫妻法定共同财产制下,债务人的婚姻情况、配偶的资产情况也是需要了解的,包括其配偶担任股东的公司也需要走访。

  在尽职调查中,对保证人信息需要了解的与债务人基本相同,除此之外需要收集以下信息:

  为了避免重复评估债务人或保证人的偿债能力,尽职调查中还需要对资产组合中债务人或保证人的关联关系情况进行信息采集。

  注重谈话,用聊天的方式获取有用信息,在有限的时间里尽可能的套取有用信息。不放过每一个在楼下下象棋跳广场舞的平凡大爷大妈,老居民一般对当地变迁和小区八卦都了如指掌,往往就是掌握关键的信息的“扫地神僧”。

  数据为王,尽可能在书面尽调的基础上多方收集数据,便于全面分析。比如,评估不动产的价值的时候,要注意到这是多因素作用的结果,全面调查可能影响价格的全部因素,同一地区近期的拍卖成交价只能作为参考;必要的时候可以寻找潜在的购买人。

  和债务人的沟通要张弛有度,必要的时候伪装一下身份也是可以的。因为金融债权是公告催收的,债务承继的债务人有时候并不知道这个债务的存在,笔者团队遇见过几个这样的债务人,他们得知之后偿债心切,就在收购资产包之前向资产管理公司清偿了债务,这是不良资产处置团队的损失。所以在尽职调查的时候,不要一开始就沟通的太深入,要在沟通中不断转变策略。

  购买前的尽职调查,以4小时现场调查一个债务公司为宜,所以不要迷信任何长篇累牍的尽调模板,根据经验取舍重点调查项目,并且努力探求可能的财产线索。

  2、企业运营尽职调查:看企业的产品、技术、知识产权、商业模式、核心竞争优势、管理架构、流程。

  3、财务尽职调查:看企业财务数据的真实性及现金流模式,以便进行盈利预测和建立财务模型进行估值。

  4、法律尽职调查:主要是判断企业上市的可行性和可能的时间表,确定投资企业的交易架构。

  5、人力资源尽职调查:主要是对管理团队与企业核心竞争力的关系进行评估,对管理者的优点和不足进行评估,以及对薪酬激励体系进行评估。目的是方便未来招聘新的管理团队加盟及建立有效的管理层激励制度。

  尽职调查的基本内容大同小异,但要提高质量,除了有高水准的专业中介机构的律师、会计师的配合外,创投也有自身的工作:首先是实地走访,直观判断;其次是对细节、投资逻辑的掌控;第三则是量化分析。

  不进行实地走访,不与相关的关键人士实地见面、有个直观印象,尽职调查工作就是水中之月。

  可以对企业生产的业务流程、生产装备的先进性、产品生产的复杂性、产品的主要成本构成,都有一个清晰的认识。这对认识企业的行业进入壁垒和企业的竞争优势有很大帮助,并且能和企业声称的竞争优势进行一个对照。

  例如我们考察了某工程机械企业,可以看到企业的核心部件包括发动机、液压件均为进口。企业自身的生产,仅涉及金属板材的加工、焊接部分以及各项部件的组装、喷漆。我们在现场看到,有部分产品因为核心部件没到位无法组装出厂,而核心部件要提前数月订购。

  由此可推断,企业需要大量流动资金作为“预付款”来采购零部件。同时,结合产品销售要给经销商一定帐期的现实,我们对企业“流动资金”的压力有了清楚的认识,并且对企业产品的“毛利率”受钢材价格波动的影响程度,有一定的认识。

  通过考察“作业现场”是否干净,功能分区是否明晰,零部件、产成品、半成品的摆放是否有规制等来衡量企业的实际管理水平;通过观察车间的“看板”,来了解企业生产计划是否饱满(如果只是上几个月的生产计划写在上面,就有问题了)、生产目前存在的问题(一般管理到位的企业,看板上会将最近生产上出现的问题点出,包括对相关人员的处罚、整改要求等)、企业着重要解决的难题等;通过深入企业的“仓库”,来考察企业的存货管理、感觉企业产品的销售状况等。

  通过在现场观察员工的年龄、来司时间、工种的科技含量、业务熟练度和工作精神状态等,可对企业的人力资源状况有个预判。

  而在正常营业时间随机访问店面,可以看到企业的业务受市场认可的程度。并且通过观察在繁忙的工作状态下,店员服务是否井井有条,以此来考察业务流程的设计、员工的培训状况以及隐含在背后的管理水平。

  尽管在大部分情况下,这需要并且经过了企业的安排,但我们依然可以从这些业内人士的角度,加深对行业的理解。还可以从他们与该企业的合作历史,来判断企业的运作风格和经营理念,并对企业声称的销售业绩、采购成本、回款能力等进行复核。由此对公司的商业模式(涉及到处理各利益相关者的关系)做出评价。

  非常重要的是,要和他们交流对该企业未来两年业绩增长的看法。由于很多企业的销售,均依赖于核心经销商或者核心客户,他们对市场前景的看法,对企业竞争力的认识,往往是比较准确的。

  当然,有些行业可能存在“原有客户需求下降、以新增客户开拓为重点”的情况。

  投资就是投企业家,这里不再赘述。以往情况下,创投机构和企业家一般会打交道三四个月乃至半年,相互了解比较深,但现在,从结识、交流、谈判、尽调到投资,全部流程在激烈的市场竞争面前被空前浓缩,与企业家的有限接触非常重要,并且要精心设计。

  在尽职调查过程中,存在关键人员因各种原因无法接触到的情况,应尽量争取现场见面,电话访谈无法捕捉脸部表情,深度不够,加大了虚假陈述的可能性。也发生过关键人士回避见面、蕴含巨大风险的案例。

  例如某中关村三板挂牌企业,处于高科技行业并有垄断性。大股东是央企,上市可能性颇大。其部分小股东的股权有意出售,价格也颇有吸引力,部分创投机构已经接手。

  但在尽职调查过程中,有关疑点也呈现出来:对于企业为消除同业竞争而进行重组的计划细节(因为可能涉及注入资产的质量、定价等细节),企业方面借口是三板挂牌企业、其信息披露接近上市公司的要求,三缄其口,董事会秘书拒绝见面交流。等到最终方案出来,原来是大股东与隶属于同一央企的竞争对手合并,以合并后的主体上市,对现有三板企业不利。

  可见,如果投资者在激烈的同行竞争面前放弃尽职调查原则,仅凭已有信息决策,损失可能是巨大的。

  又例如在对某医药企业进行尽职调查时发现:对于创投机构提交的资料清单,企业准备齐全,但是在外部人员的访谈方面,企业并不配合。调查人员提出对包括销售总监、核心药品的经销商、大客户经销商、核心的研发协作单位等在内的访谈要求,企业均没有安排。

  在与管理团队人员访谈中,调查人员发现团队人员能力和素质一般,只是做个简单的执行而已,并且长期以来都是拿较低的工资,似乎和财务报表及其他资料体现出的良好指标对不上。最后发现企业涉嫌财务造假,经营业绩被大大高估。

  不同的人员对信息的掌握和认识不同,会出现细节事实认识上的不一致。这种差异允许存在,但有时候则会出现不应该的差异,这些疑点应进行更深度的挖掘。

  对于第二个问题,可能会存在信息掌握不准确的问题,但是对于第一和第三个问题,则是不该出现的细节错误,这导致了项目人员对企业诚信的担心。

  除了细节上的一致外,在访谈诸多相关人士、走访诸多关键场所、查阅诸多资料信息时,我们实际是在搭建一棵巨大的“投资逻辑树”或叫“投资逻辑拼图”。所有接触的信息,都应在逻辑树上合理协调地显现出来。如出现明显的不协调,则需深度挖掘和重点关注。

  例如在对某网上家具销售企业的尽职调查中,调查人员发现:该企业对家装市场提供设计、施工、家具一站式服务,借助软件系统和网站运营,节约家具实体店的投入成本。

  又借助家具销售带来的利润,为消费者补贴装修支出,以迅速形成客户群。同时还通过设计师的利益趋使,实现对家具的大量采购。再通过和家具厂商的折扣关系,形成家具的销售利润。

  企业在长江三角洲地区开设了诸多新分店,并且提出了雄心勃勃的业绩增长目标。

  但该企业的市场可能比较狭窄。在和该企业的店长及设计师的交流中了解到:企业最佳的客户市场,其实是那些无家具、无装修的毛坯房业主,这些客户不仅要对设计师有较好的信任感,还会选择企业进行装修,并愿意在网上购买家具。满足这些条件的客户就不多了。

  而且,在企业预计的“单店销售额”中,有较大部分来自于竞争激烈的房地产商的精装修房市场(这是要拼资金实力的),但这部分市场的家具销量极少。这样我们对它预计的单店销售额和利润率,就有较大疑虑。

  又如民用爆破企业,盈利能力尚佳。调查人员发现:该企业所在的区域市场,需求非常强劲,但企业曾经因为实际产量超过国家核定的产能,而被国家相关部门处罚(还有再次产量超标的嫌疑)

  但生产炸药的复杂度,并不比生产一般化工品和药品高多少(尽管有一定的防爆安全要求),固定资产投资规模也不高。即使是代表未来民爆产业发展方向的新产品,实质上也只是混料搅拌的工序不同。而竞争对手的门槛,主要是地方政府限制及运输成本。

  其行业壁垒,主要是国家核发的“生产许可”。如果国家不批准相应的产能,企业的业绩增长就受到限制。但如果企业多次涉嫌实际产量超标,生产资质就可能受到影响,风险就会比较突出。

  有了现场考察,有了细节的核对和投资逻辑上的把握,再下一步就是量化分析了。这一步主要是对企业过去业绩和经营目标进行复核,判断历史数据的准确性和未来预测的可靠性,为最终的估值奠定基础。

  例如上面提到的“网上家具销售企业”,调查人员测算比较了2007年同类企业的“单位面积的平均销售收入”,其中红星美凯隆为4200元/平米,伊利诺伊是6700元/平米,居然之家为1.2万元/平米,曲美家具为1.4万元/平米。而该网上家具销售企业运营历史最长久、业绩最好的店,则为8300元/平米。而在其盈利预测中,“单店平均年销售目标”所对应的则是1.93万元/平米,这显然大大超过了行业领先水平,可靠性不高。

  又如某化工企业,采取“顺酐法”生产BDO(二羟基丁烷)产品,它有较好的区位优势,拥有该区域内唯一的化工品港口,并在该港口发展沿海型石化工业。

  但调查人员发现:不同工艺路线生产BDO的成本差异较大。而在国内,用“电石法”生产的成本,每吨要比“顺酐法”低3000—4000元(主要是由原材料电石与顺酐的价格差所致)。这令人怀疑,竞争对手的低成本,能完全覆盖该企业的区位优势。加上中国整体的BDO产能扩张迅速,可能导致该企业预计的销售目标或利润率无法实现。

  由此可见,即使投资逻辑没有问题,但是如果在量化分析中,发现了明显的目标市场与销售收入目标的不匹配,销售目标、成本与行业领导者(尽管商业模式不同)的可比数据的不匹配,都会导致企业预测业绩及要求的估值,与合理预期的业绩及相应估值的不匹配。最终可能会否定企业的商业模式,调整甚至取消。

  资产管理公司经过20多年的发展,其业务开展所需要尽职调查报告(或处置方案),基本形成了相对规范的格式要求,甚至针对不同的业务类型,相应制订详细的“报告模板”,供业务团队参考使用。

  开始撰写报告或方案,可以查找资产管理公司相应的“报告模板”,也可以通过不同渠道查询参考行业规范。根据项目的实际情况,组建报告或方案的框架,具体应符合公司的审查或阅读习惯。已经确定的数据纳入报告,暂不掌握的信息,在报告或方案中标记并做后续完善。

  即,首先组建报告或方案框架、确定格式,从整体外观上达资产管理公司的要求。这个过程和结果称为“得其形”。

  根据资产管理公司的业务制度要求,全面收集资料和信息,相应补充和进一步完善报告或方案。

  以报告或方案的框架为指引,以公司的业务要求为基准,通过适当的方法和渠道,获取报告所需要的内容材料;

  例如,企业信息应当查找工商档案,诉讼和执行信息应当查找法院网站,企业现状应当亲自到现场调研等;

  即,按照公司业务规范,做好相应的准备工作,根据尽职调查结果,补充和完善报告或方案。这个过程和结果称为“得其肉”。

  报告或方案需要科学的组织安排,如同人体骨骼的自然排列。撰写一份优秀报告或方案,结构要紧靠报告或方案主旨,例如,投资项目要说清楚投资逻辑和风险安排,不良资产处置要论证资产处置定价的合理性。

  撰写报告或方案,要求报告内容和分析的事实,前后连惯、层次分明。该先说的就先说,该后说的就后说,前面已经分析的内容,后续内容需要时,不必再次重复,只需引用前述内容即可,如:“详见某某部分”;在报告语言的组织上,不能颠三倒四,语无伦次。通过段落之间的紧密联系和层次安排,使整篇报告形成一个有机整体。

  即,选择好材料、安排好层次,把报告的开头、过渡和收尾有机结合。这个过程和结果称为“得其骨”。

  在确定的事实和数据基础上,形成报告或方案需要注重逻辑,逻辑是一篇报告或方案的筋。逻辑指的是思维的规律和规则,包括形式逻辑与辩证逻辑,形式逻辑分为归纳逻辑与演绎逻辑,辩证逻辑分为矛盾逻辑与对称逻辑。

  报告或方案要充分依靠合理的逻辑,把尽职调查过程中收集的资料和事实,按照一定的顺序整理好,围绕业务的可行性、资产定价的合理性、项目风险的可控性和公司收益的确定性等,层层递进、逐步分析,确保逻辑严密、逻辑自洽、条理清楚。注重文字的简洁,以最少的词语把事情讲清楚,是一篇报告或方案的最佳表现。

  即,要保持理性和专业,以三方视角分析和介绍项目,做到有理有据,以逻辑论证支撑报告或方案的核心。这个过程和结果称为“得其筋”。

  综上,要撰写一篇优秀的报告或方案,应当围绕形、肉、骨、筋四个层次,持续提升。

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